Hvor meget må man udleje sit sommerhus? Guide til regler, skat og hvordan du tjener mest

Drømmer du om at lade dit sommerhus betale sig selv - eller måske endda blive en kærkommen ekstra indtægt? Stadigt flere danskere udlejer deres fritidsperle, men jungle­trommerne om regler, skat og frister kan hurtigt overdøve bølgeskvulp og fuglefløjt.

Her på Kulturnet.dk | Din kulturguide siden 2016 - Alt det gode i livet dykker vi ned i alt det, du skal vide, før du hænger “Ledigt”-skiltet på døren: Hvor meget og hvornår må du udleje? Hvilke skatte­finter kan spare dig tusindvis af kroner? Og hvad er mest lønsomt - et bureau, der klarer det hele, eller gør-det-selv med fuld kontrol?

Vi guider dig trin for trin igennem love, fradrag, praktik og profit, så du kan træffe det valg, der passer bedst til både penge­pung og feriedrømme. Sæt dig til rette på terrassen med en kop kaffe - din komplette sommerhus­guide starter lige her.

Kort svar, regler og frister: Hvor meget og hvornår må du udleje dit sommerhus? (+ vigtig disclaimer i starten)

Disclaimer (10-02-2026): Denne artikel er kun til generel information og udgør ikke juridisk eller skattemæssig rådgivning. Regler og satser ændrer sig løbende. Tjek derfor altid de nyeste bestemmelser hos din kommune, Erhvervsstyrelsen og Skattestyrelsen, og søg personlig rådgivning ved behov.

Kort svar - hvor meget og hvornår må du udleje?

• Sommerperioden (1. marts - 31. oktober): Du må frit udleje eller selv benytte sommerhuset i alle 34 uger.
• Vinterperioden (1. november - 29./28. februar): Huset må kun bruges til kortvarige ophold, som samlet højst må udgøre halvdelen af vinterperioden (≈ 9 uger). De fleste kommuner accepterer feriestint på op til 4-5 uger ad gangen.
• Maksimalt antal udlejningsuger: Du skal selv benytte huset rekreativt minimum 2 uger om året. I praksis bør selve udlejningen derfor ikke overstige ca. 41 uger årligt.
• Hvis du kun selv bruger huset: Du kan lovligt opholde dig der ca. 43 uger om året (34 uger om sommeren + 9 uger om vinteren).

Bemærk, at sommerhuse stadig er klassificeret som fritidsboliger og må ikke anvendes til helårsbeboelse. Udlejning og egen brug skal altid respektere det rekreative formål.

Reglerne er ikke beskrevet til punkt og prikke i lovgivningen. Erhvervsstyrelsens vejledning om udlejning af sommerhuse er den mest autoritative fortolkning, men kommunerne håndhæver især “kortvarige ophold” i vinterperioden forskelligt. Kontakt derfor altid den kommune, hvor huset ligger, hvis du er i tvivl.

Kilde: Bolius - “Udlejning af sommerhus” (08-03-2023).

Skat og fradrag i praksis: bundfradrag, 60%-reglen, indberetning og eksempler (2025/2026)

Alt udlejning af sommerhus er skattepligtigt - uanset om du bruger bureau, Airbnb, Facebook-grupper eller skriver en håndskrevet kontrakt. Når Skattestyrelsen taler om “lejeindtægt”, er hver eneste krone omfattet. Du kan dog vælge mellem to forskellige beskatningsmetoder, der giver meget forskellig administration og nettoresultat.

1. To beskatningsmetoder - Hvilken passer dig?

1. Standard­metoden (bundfradrag + 60 %-reglen)
   Den klart mest brugte, fordi den er nem:

   • Du får et skattefrit bundfradrag.
   • Af resten beskattes kun 60 %.
   • Du fører ikke regnskab med udgifter - alt er indregnet i fradraget.

2. Regnskabs­metoden
   Velegnet hvis du har høje, dokumenterede udgifter (fx store renoveringer, høj renteudgift, lav lejeindtægt):

   • Intet bundfradrag.
   • Du beskattes af nettoresultatet = indtægt minus alle faktisk betalte drifts- og vedligeholdelsesudgifter.
   • Kræver detaljeret bogføring og gemte bilag i 5 år.

2. Aktuelle satser (2025) - Dobbelt­tjek altid for 2026

Efter bundfradraget gælder 60 %-reglen: Kun 60 % af den resterende lejeindtægt er skattepligtig kapitalindkomst.
Bolius’ beregner bruger som standard 33,6 % i skat (gennemsnitlig sats for negativ kapitalindkomst), men ret tallet til din personlige sats.

3. Skabelon til hurtig beregning

1. Årlig bruttolejeindtægt: ______ kr.
2. Træk bundfradrag: - 47.900 / 13.100 kr. = ______ kr.
3. 60 % af restbeløbet (skattepligtig del): ______ × 0,60 = ______ kr.
4. Anvend din kapital­indkomst-skatte­procent*:
   Skat = ______ kr. × (din %) = ______ kr.
5. Nettoudbytte før øvrige udgifter:
   Bruttoleje - skat = ______ kr.

*33,6 % kan bruges som neutral tommelfinger, men tjek din egen marginal­sats.

4. Indberetning - Gør det rigtigt første gang

• Bureau/platform: De fleste store aktører sender tallene direkte til Skattestyrelsen. Dit bundfradrag på 47.900 kr. fremgår derfor automatisk på årsopgørelsen - tjek alligevel.
• Privat udlejning: Du skal selv indtaste bruttolejen i rubrik 37. Husk også at vælge “privat udlejning” så Skat anvender det lille bundfradrag.

Hårde konsekvenser ved manglende indberetning

Ifølge Bolius (med henvisning til Skattestyrelsen) betragtes undladt indberetning som skattesvig:

• Udeholdt beløb < 100.000 kr.: bøde ≈ 2 × beløbet.
• Udeholdt beløb > 100.000 kr.: risiko for friheds­straf op til 2 år + bøde.
• Forældelsesfrist: 10 år.

Derfor: Indsend korrekte tal - og gem lejekontrakter, kontoudtog og kvitteringer.

5. Tjek satserne, før du fastsætter pris for 2026

Bundfradragene og skatte­procenterne reguleres hvert år. Gå altid ind på skat.dk - søg “udlejning af sommerhus” - og opdater tallene inden du lægger budget eller pris­liste for næste sæson.

Kilde: Bolius - “Udlejning af sommerhus” (08-03-2023) + Skattestyrelsens vejledninger. Tallene ovenfor gælder 2025-satsen; brug dem kun som pejlemærke.

Bureau eller gør-det-selv? Økonomi, krav, bindinger og hvornår du tjener mest

Skal du lade et bureau tage sig af det hele, eller klare markedsføring, nøgler og indberetning selv? Nedenfor finder du de vigtigste tal, bindinger og et par hurtige regneeksempler, så du kan se, hvor der er flest kroner tilbage i egen lomme - efter skat.

1. Hvad koster bureauet - Og hvad får du?

• Provision: Små/regionale bureauer tager typisk 25-40 % af lejeprisen. De tre store (Novasol, Sol og Strand, Dancenter) ligger oftest omkring 40 %.
• Strøm-tillæg: Bureauerne lægger ofte 15-25 % oven i listeprisen for forbrug (≈ 2,55-2,80 kr./kWh), mens du som ejer afregnes nærmere dagsprisen (≈ 2,25 kr./kWh).
• Binding: Normalt 1 års kontrakt. Opsiger du før tid, kan du skulle betale bureauets markedsførings- og administrationsudgifter.
• Arbejdsmængde: Bureauet håndterer annoncering, reservationer, nøgler, rengøring mellem lejemål og gæsteservice. Du står stadig for større vedligehold, have, maling m.m.

2. Krav for at blive optaget hos et bureau

Regler varierer, men de fleste kræver som minimum:

• Min. 45 m² og to separate soveværelser
• Bad, toilet, rindende vand og mulighed for at lave varm mad
• Fuldt møbleret (stole, borde, sofa, senge, havemøbler)
• Du klargør selv huset ved sæsonstart - bureauet kan mod gebyr stå for løbende rengøring

3. Skattefordelen ved bureau/platform

• Bundfradrag 2025: 47.900 kr., når bureauet indberetter automatisk til Skat.
• Bundfradrag ved privat udlejning: 13.100 kr.
• Efter bundfradraget beskattes kun 60 % af restbeløbet (60 %-reglen).
• Fradraget kan derfor neutralisere en del af bureau-provisionen - især ved moderat lejeindtægt.

4. Privat udlejning - Frihed og fuldt ansvar

• Ingen provision: Hele lejen tilfalder dig.
• Til gengæld skal du selv:
  • Markedsføre (portaler, sociale medier, billeder, tekst)
  • Udarbejde kontrakt, udlevere nøgler og håndtere “check-in/out”
  • Stå for akut support og tilsyn (vand, el, skader, rengøring)
  • Indberette lejeindtægt korrekt til Skattestyrelsen
• Kan give højere nettoudbytte, hvis du sikrer høj belægningsgrad og holder driftsudgifter i ro.

5. Hvornår tjener du mest? Tre illustrative eksempler

(Alle tal i kroner. Provision sat til 30 %, bundfradrag og satser er for 2025 - tjek altid de gældende 2026-tal, før du beslutter dig.)

*Beregningen følger 60 %-reglen. Udgifter til rengøring, reparationer, strømforskelle, egen tid m.m. er ikke indregnet.

6. Hvad viser tallene?

• Bureauet bliver relativt dyrere, jo højere din bruttoleje er - provisionen stiger proportionalt, mens bundfradraget er fast.
• Ved moderat leje (fx under 100.000 kr.) kan det høje bundfradrag næsten udligne provisionen, især hvis din tid er knap.
• Kan du selv fylde kalenderen og holde driften stram, er privat udlejning ofte den mest rentable løsning - men tidskrævende.

7. Lav dine egne “hvad-nu-hvis”-beregninger

Hop ind på Bolius’ gratis beregner. Du skal blot taste:

1. Forventet årlig bruttoleje
2. Udlejningsform (bureau = højt bundfradrag | privat = lavt bundfradrag)
3. Din egen kapitalindkomst-skattesats i stedet for de 33,6 % fra eksemplerne
4. Evt. ekstraudgifter (rengøring, serviceaftaler, din egen tidsværdi)

Så kan du se, hvor break-even ligger i netop din situation.

Konklusion: Bureauet leverer “plug-and-play” og det høje bundfradrag - en god løsning for dig, der vil undgå drift og papirarbejde. Vil du maksimere nettoafkastet og er klar til at sælge, servicere og indberette selv, så peg på gør-det-selv-modellen.

Kilder: Bolius - “Udlejning af sommerhus”, 08-03-2023.

Praktik, forsikring og konkrete tips til at maksimere indtjeningen – lovligt og sikkert

Skader og tyveri sker - især når fremmede låner nøglen. Udgangspunktet er, at din fritidshusforsikring også gælder ved udlejning, men kun hvis selskabet har godkendt det skriftligt. Gør derfor følgende:

• Ring til dit forsikringsselskab, oplys forventet udlejningsperiode og indtægt, og få bekræftet:
  • Om almindelig bygnings- og løsøredækning fortsat gælder
  • Om der er forhøjet selvrisiko eller særlige undtagelser (fx kæledyr, vandskader)
  • Mulighed for udlejningsudvidelse (ofte 200-400 kr. årligt) der dækker gæsteskader og tyveri
• Udlejer du via bureau, bed om policen for deres ansvar-/skadeordning - og hvordan den spiller sammen med din egen forsikring.
• Sørg for dokumentation: billeder før/efter hvert lejemål og notér aflæsninger af forbrugsmålere.

Markedsføring & indretning, der sælger flere uger

1. Privatliv - Skab læ og afskærmning med flethegn, pil eller stedsegrønt; det giver ro og højer lejeprisen.
2. Lys - Hvidpigmenterede vægge, store spejle og diskret LED-belysning får selv små rum til at virke større.
3. Møbler - Skil dig af med tunge, brogede arvestykker. Vælg let, ensartet møbelserie i naturtræ eller sort/hvid.
4. Fotos - Ryd op, stil friske blomster på bordet og overvej en professionel fotograf (1.000-1.500 kr.). Foto­kvalitet korrelerer direkte med klikrate på portaler.

Kilde: Bolius, 2023

Prisstrategi: Sæt den rigtige krone første gang

• Tjek bureaupriser for sammenlignelige huse i dit postnummer - læg dig 5-10 % under ved privat udlejning for at kompensere for manglende “brand”.
• Sæsondifferentier: minimum tre niveauer - høj (skoleferier), mellem (maj, september) og lav (resten).
• Gennemsigtighed på forbrug: oplys kWh-/m³-pris allerede i annoncen; giver færre tvister og dårlige anmeldelser.
• Efter sæson 1: analy­sér belægnings­procent og justér pris ±5 % pr. uge ud fra efterspørgsel.

Drift & support: Dit beredskab når gæsten ringer søndag aften

Selv det bedste sommerhus får udfordringer. Minimér stress og negative reviews med et lokalt netværk:

• Indgå aftale med en vicevært/nabo (typisk 2.000-4.000 kr. pr. sæson) om akutudkald, nøgle­udlevering og simple reparationer.
• Anvend tjeklister for klargøring, rengøring og eftersyn. Del dem i Google Drive med din vicevært.
• Lav response-SLA: fx “vand/varmeproblemer løses inden for 4 timer, øvrigt inden 24 timer”.

Kanaler til privat udlejning

• Portaler: sommerferie.nu, sommerhusdanmark.dk, Airbnb.
• Sociale medier: Lokale Facebook-grupper, “Sommerhus bytte & leje”, LinkedIn- eller virksomheds­intranets opslag.
• Erhvervs-/foreningsnetværk: Kontakt HR-afdelinger, fagforeninger eller sportsklubber; mange søger faste ferietilbud til medlemmer.
• Bed om anmeldelser og svar på henvendelser inden for 2 timer - det løfter algoritmisk synlighed.

Compliance-tjek: Undgå ubehagelige overraskelser

• Dokumentér minimum 2 ugers egen brug hvert år - gem kalenderudtog og kvitteringer (bro­afgift, el, indkøb).
• Overhold vinter­periodens “kortvarige ophold”; kommuner kan bede om logbog, hvis naboer klager.
• Gem alt: Leje­kontrakter, nøgletjek, forbrugs­aflæsninger, beskadigelser og fotodokumentation i 10 år (skat & forsikring).

• Forsikringsgodkendelse + udlejningsudvidelse
• Skriftlig kontrakt & husregler på dansk/engelsk
• Ind-/udtjek-procedure og nøgleplan
• Rengørings- og eftersynstjeklister
• Aflæsning af el, vand, varme ved ind/ud
• Nød-telefon til vicevært eller dig selv
• Dokumentation for 2 ugers egen brug
• Skatteindberetning (fx via bureau-indberetning eller selv på skat.dk)

Alle råd og tal er senest opdateret 10-02-2026. Husk at tjekke nyeste satser og regler hos kommune, forsikringsselskab og Skattestyrelsen.