Hvad er Airbnb? Fra sofaer til slotte - hvordan platformen ændrer måden vi rejser på

Husker du dengang feriebolig betød charterhotel eller campingplads? I dag kan du med få klik bytte dig til en iglo i Lapland, et fyrtårn på Møn eller et penthouse i Tokyo. Fænomenet bag den eksplosive forandring har ét navn: Airbnb.

Siden de første gæster trillede luftmadrasser ud i en lille lejlighed i San Francisco, er platformen vokset til et globalt rejseikon, hvor sofahjørner og slotstårne nu konkurrerer om din opmærksomhed. Men hvordan fungerer Airbnb egentlig - og hvilke regler, gebyrer og faldgruber gemmer sig bag de fristende billeder?

I denne guide på Kulturnet.dk dykker vi ned i alt fra trin-for-trin-bookinger og værtsgarantier til de nyeste danskr egler for korttidsudlejning. Vi giver dig også perspektivet på platformens skyggesider, så du kan rejse (eller udleje) med både eventyrlyst og samvittigheden i behold.

Klar til at åbne døren til en verden af deleøkonomi, lokaloplevelser og lovgivning på kryds og tværs? Læs med - fra sofaer til slotte.

Sådan fungerer platformen: Fra søgning og sikker betaling til værtsgaranti

1. Oprettelse og kategorisering - Værternes første skridt

Når en potentiel vært klikker på “Bliv værts” i Airbnb-menuen, guides man gennem en trinvis opsætning:

• Grundlæggende oplysninger: adresse, beboelses-type (hus, lejlighed, B&B, gæstehus m.fl.).
• Kategorier: Ud over de klassiske valg kan man placere boligen i en af platformens mere nicheprægede kategorier - alt fra iglo og yurt/jurte til penthouse, husbåd eller endda “Unikke ophold”. Kombinationen letter gæsternes søgning efter særlige oplevelser (kilde: Idenyt).
• Fotos, husregler og kalender: gode billeder er afgørende; kalenderen danner rygraden i alle senere søgninger.

2. Søgning og booking - Gæstens rejse begynder

På gæstesiden starter alt i søgefeltet:

• Destination, datoer og antal personer filtrerer udbuddet med det samme.
• Resultater kan raffineres yderligere via prisniveau, “hele boliger”, “kæledyrsvenligt”, “pool” osv.
• Når en gæst har fundet drømmeboligen, sendes en bookinganmodning eller - hvor værten har aktiveret “instant book” - gennemføres reservationen straks. Værten modtager samtidig profiloplysninger, tidligere anmeldelser og evt. en høflig introduktion, før vedkommende godkender.
• Hele processen - fra første klik til betaling - foregår i Airbnbs web- og mobilapp (kilde: Idenyt).

3. Betaling og kommunikation - Alt på ét sted

Airbnb optræder som indkassator og betaler typisk værten 24 timer efter gæstens planlagte check-in. Platformen anbefaler - og i visse garantier kræver - al kommunikation og betaling internt. Det betyder:

• Ingen brug af eksterne betalingslinks eller private bankoverførsler.
• Chatfunktionen fungerer som “bevismateriale”, hvis der opstår tvister om f.eks. husregler eller skader.

4. Sikkerhedslag - Fra anmeldelser til 3 mio. $ værtsgaranti

Airbnb markedsfører en værtsgaranti op til 3 mio. dollars pr. booking (kilde: Idenyt). Den giver en vis ro i maven - men bemærk begrænsningerne:

• Garantien træder først i kraft, efter du har forsøgt at opnå erstatning direkte hos gæsten.
• Ikke et erstatningsalternativ til din egen indbo- eller husforsikring.
• Visse genstande - f.eks. smykker, kunst, cykler - kan være helt eller delvist undtaget. Fjern eller lås værdigenstande inde, og tal med dit forsikringsselskab om særskilt dækning.
• Gensidig anmeldelses-kultur efter opholdet øger gennemsigtigheden og gør “dårlige aktører” synlige for det næste led.

5. Gebyrer og platformens rolle - Hvad koster det at være med?

Airbnb finansierer sig selv via servicegebyrer:

• TV 2 beregnede i 2014, at gæster typisk betalte 6-12 % oven i prisen, mens værter afleverede ca. 3 % af bruttolejen (kilde: TV 2).
• Siden da har Airbnb indført flere forskellige modeller (“simplified pricing” til professionelle værter, delt gebyr kontra fuld værtsbetaling m.v.). De aktuelle satser ændres jævnligt - tjek Airbnbs hjælpecenter før du offentliggør annoncer eller kalkulerer økonomien.

Til gengæld håndterer platformen markedsføring, betalingsopkrævning, valutaveksling, 24/7-kundeservice og - i et vist omfang - konfliktmægling. For mange værter og gæster er netop den “pakkeløsning” årsagen til, at Airbnb foretrækkes frem for direkte kort-tidsudlejning.

Fra sofaer til slotte: Hvad kan du leje – og hvorfor vælger rejsende Airbnb?

Airbnb rimer måske stadig mest på lækre lejligheder i Brooklyn eller Barcelona, men en hurtig søgning viser, at platformen anno 2026 i lige så høj grad er en global markedsplads for eksperimenterende overnatninger.

Et katalog af kuriositeter

• Arkitekttegnede penthouse-lejligheder med pool på taget.
• Autentiske yurter i Mongoliet - eller på Møn.
• Afkoblede tiny houses midt i svenske skove.
• Igloer og glaskupler under nordlyset i Lapland.
• Privat ø i den kroatiske skærgård.
• Renoverede slotte, klostre og fyrtårne i Sydeuropa.
• En udtjent jumbojet på landjorden i Holland - komplet med cockpit-suite.

Ifølge Idenyt.dk (2023) er den slags niche-ophold ikke længere kuriositeter i kanten af udbuddet, men en central del af Airbnbs markedsføring. I Danmark er udvalget tilsvarende vokset: Fra klassiske bylejligheder i Aarhus C til sommerhusperler i Odsherred og gæsteværelser i helt almindelige forstæder. Alligevel ligger den største efterspørgsel fortsat i:

• Storbyer (København, Aarhus, Aalborg)
• Populære kyst- og ferieområder (Nordjylland, Sjællands nordkyst, Bornholm)

”leve som en lokal”-myte eller motivator?

Airbnb har fra begyndelsen positioneret sig som ”mere end et hotelværelse”. TV 2 refererede allerede i 2014 til Airbnbs egne tal, hvor 89 % af gæsterne angav, at de ønskede at leve som lokale, og hvor det gennemsnitlige ophold var 5 nætter mod 2,8 nætter på traditionelle hoteller. Tallene er ældre og stammer fra virksomheden selv, men de peger på en vedvarende tendens:

• Rejsende booker længere ophold - især i lejligheder med køkken.
• Pengene fordeles mere lokalt, fordi gæsterne handler i nærområdets caféer og supermarkeder.
• Flexibiliteten gør det let at kombinere workation og ferie.

Siden 2020 har pandemien yderligere skubbet til denne udvikling: Flere vælger ”slow travel” og midlertidige hjemmekontorer i udlandet frem for korte city-breaks.

Værterne: Fra nødløsning til empowerment

I et DR-interview opridsede medstifter Joe Gebbia tre grundpiller for idéen: gæstfrihed, tilhørsforhold og økonomisk bemyndigelse. Dengang handlede det om at få huslejen betalt med tre luftmadrasser i stuen. I dag er der fortsat en dobbelt drivkraft:

1. Ekstra indtjening - fra studerende med et ledigt værelse til pensionister, der udlejer sommerhuset, når det alligevel står tomt.
2. Kulturel udveksling - mange værter fremhæver glæden ved at møde gæster fra hele verden og vise ”deres” kvarter frem.

Deleøkonomiens logik - adgang frem for ejerskab - har altså ikke mistet sin appel. Tværtimod har stigende leveomkostninger og en ny generation af digitale nomader gjort både værter og gæster mere åbne for fleksible boformer. Resultatet? En platform, hvor du bogstaveligt talt kan klikke dig fra sofaen til slottet - og hvor den største attraktion ofte er følelsen af at høre til et sted, der ikke er dit eget.

Reglerne i Danmark: Hvem må udleje, hvor længe – og under hvilke betingelser?

Følgende gennemgang bygger på Bolius’ opdaterede guide fra 25. september 2025 og er kun vejledende. Regler, satser og kommunale særregler kan ændre sig - tjek altid de nyeste oplysninger hos din kommune, din forening og hos Skattestyrelsen, før du trykker på “Aktivér annonce”.

Generelle spilleregler

• De danske regler skelner mellem boligtype (helårsbolig, værelse, sommerhus) og udlejningskanal (indberetningspligtig platform som Airbnb vs. privat annoncering).
• Din rolle - ejer, lejer eller andelshaver - har afgørende betydning for, om du overhovedet må udleje.
• Platforme som Airbnb indberetter automatisk indtægter til Skat og giver dig et højere bundfradrag, men de fleste loftsregler gælder uanset.

Helårsbolig - Udlejning af hele boligen

• Via Airbnb (eller anden indberetningspligtig platform): Maks. 70 døgn om året. Kommunen kan hæve loftet til 100 døgn - det varierer, så slå op på kommunens hjemmeside.
• Privat (uden platform): Maks. 30 døgn om året.
• Foreningens vedtægter går forud: Ejer-, andels- og ejerforeninger kan helt forbyde eller begrænse korttidsudlejning. Få skriftlig accept, før du lægger kalenderen åben.

Værelsesudlejning & sommerhuse

• Fælles loft: Op til 41 uger (287 dage) årligt, hvis udlejningen er et supplement til eget brug og ikke antager erhvervsmæssig karakter.
• Sommerhus: Brug det selv mindst to uger om året for at undgå at blive vurderet som erhverv. Højere aktivitet kan udløse moms- og erhvervskrav.
• Værelser: Myndighederne ser bl.a. på hvor mange rum du udlejer, og om de er permanent indrettet til udlejning.

Hvad siger din ejerform?

• Ejerlejlighed: Som udgangspunkt tilladt. Vestre Landsret slog i 2019 fast, at et generelt forbud mod udlejning < 3 mdr. kræver enstemmighed blandt ejerne. Men driver du reelt “mini-hotel”, kan retten gribe ind.
• Lejebolig: Kræver altid udlejers skriftlige tilladelse. Uautoriseret korttidsudlejning kan betyde ophævelse af lejemålet.
• Andelsbolig: Følg vedtægterne. Standardvedtægter giver sjældent plads til Airbnb - bestyrelsen kan dog vedtage begrænsede ordninger.

Lokal variation & dokumentation

• Kommunale loftsregler: Tjek om din kommune fastholder 70-dages grænsen eller har hævet den til 100.
• Dokumentation: Gem godkendelser, korrespondance med bestyrelse/udlejer og beviser for egen brug, hvis du udlejer sommerhus eller værelser.
• Henvisning: Den fulde liste over kommunale loftsregler ligger på Bolius’ temaside - opdateringer sker løbende.

Bundlinjen: Der er fleksibilitet - men også mange faldgruber. Få klar besked hos kommune, forening og Skat, før du tænder “Book nu”-knappen, så du kan høste lejeindtægter uden juridiske tømmermænd.

Økonomi, gebyrer og skat: Hvad kan du reelt tjene – og hvad skal indberettes?

Før du lægger boligen på Airbnb, er det afgørende at regne på hvad der reelt ender i lommen - og hvad der skal videre til Skat og platformen. Her er de vigtigste nøgletal og faldgruber i 2025:

1. Bundfradrag og beskatning (helårsbolig & værelser)

• Udlejning via en indberetningspligtig platform (fx Airbnb): bundfradrag 33.500 kr. årligt (2025-tal).
• Udlejning uden platform: bundfradrag 13.100 kr. årligt.
• Indtægt over bundfradraget: 60 % af resten beskattes som kapitalindkomst (typisk marginalskat ca. 35 %).

Bemærk: Vælger du bundfradragsreglen, kan du ikke samtidig trække el, vand eller varme fra.

2. Moms - Den oversete fælde ved værelser

• Korttidsudlejning af værelser er momsfrit indtil 50.000 kr. i årlig indtægt.
• Over grænsen skal du momsregistreres og opkræve 25 % af lejen.
• Råd: Læg et budget og tjek den aktuelle grænse på Skattestyrelsens hjemmeside, før udlejningen udvides.

3. Sommerhuse - Andre satser, andre regler

• Idenyt (2023) nævner, at der kan lejes skattefrit for op til 44.500 kr. ved sommerhusudlejning.
• Tallene justeres årligt - bekræft altid aktuelle satser hos Skattestyrelsen eller i Bolius’ seneste opdatering.

4. Platformgebyrer - Det skjulte træk i budgettet

• Historisk (2014, TV 2): Gæster betalte 6-12 % i servicegebyr, værter ca. 3 %.
• Siden er modellen ændret flere gange (“simplified pricing” m.fl.). De præcise procenter afhænger i dag af boligtype, land og værtsstatus.
• Tjek Airbnbs hjælpecenter før du sætter pris - gebyrerne påvirker, hvad der reelt lander på din konto.

5. Fælles ejerskab og ét bundfradrag pr. Bolig

• Er boligen ejet af flere (fx ægtefæller), deles bundfradraget efter ejerandele.
• Der er kun ét bundfradrag per bolig - ikke ét pr. ejer.

6. Tal ændrer sig - Brug de nyeste kilder

Fradragene på 31.200/44.500 kr., som ofte dukker op i ældre artikler (Idenyt 2023), er allerede historie. Indsæt kun tal fra den nyeste Bolius- eller Skattestyrelses­opdatering, når artiklen går i trykken.

Med andre ord: Airbnb kan være et lukrativt side-hustle, men først når du har styr på skat, moms og gebyrer - ellers kan fortjenesten hurtigt forsvinde igen.

Skyggesider, lovlighed og sikkerhed: Kritik, prisniveauer og gode råd

Airbnb har siden starten stået på to ben: den hyggelige idé om at dele sin bolig - og en forretningsmodel, der udvider sig lynhurtigt. Netop ekspansionen udløser kritik:

• Uigennemsigtige gebyrer og support: Brugere klager over, at det reelle totalbeløb først står tydeligt sent i bookingflowet, og at kundeservice kan være svær at nå igennem til ved tvister (Idenyt).
• Professionelle “super-værter”: I flere storbyer udlejes hele boligporteføljer systematisk. Det presser det lokale boligmarked og kan være i strid med både Airbnbs egne regler og kommunale bestemmelser.
• Skærpede byrestriktioner: Berlin, New York og San Francisco har indført registrerings- eller licenskrav og bøder for ulovlig udlejning. Airbnb har reageret ved at dele data med myndighederne - især i New York - for at vise villighed til samarbejde.
• Danske enkeltsager med kaos: DR beskriver episoder med skader, hundebid og gæster, der nægter at rejse - endda tilfælde af prostitution i lejede lejligheder. Platformen tilføjer løbende sikkerhedslag, men ansvaret ender ofte hos den enkelte vært.

Lejelov og prisfastsættelse - Kan prisen være “ulovlig”?

Danske juridiske eksperter er uenige om, hvor meget man må tage for et Airbnb-ophold. Reglen om “det lejedes værdi” giver huslejenævnene mulighed for at nedsætte lejen, hvis den ligger markant over markedsniveauet. TV 2 nævner en sag, hvor huslejen blev sat ned fra ca. 12.000 kr. til 4.000 kr. pr. måned.

Praktisk råd: Undersøg, hvad tilsvarende boliger i dit område koster på ordinært lejemarked, og vær parat til at dokumentere dine priser, hvis en lejer klager.

Forsikring og værtsbeskyttelse - Hvem betaler, når uheldet er ude?

Din almindelige indbo- eller husforsikring dækker sjældent skader eller tyveri, der opstår under korttidsudlejning. Airbnb tilbyder en værtsgaranti (op til 3 mio. USD ifølge Idenyt), men:

• Du skal først forsøge at få erstatning fra gæsten.
• Der er mange undtagelser - f.eks. for kontanter, smykker, cykler og visse antikviteter.
• Kravene behandles internt hos Airbnb; processen kan være langvarig og kræver detaljeret dokumentation.

Overvej supplerende udlejerforsikring, og fjern eller aflås værdigenstande, inden nøglen udleveres.

Tjekliste: Sådan reducerer du risikoen som vært (og som gæst)

• Hold al kommunikation og betaling på platformen - ellers bortfalder dele af Airbnbs beskyttelse.
• Tjek lejekontrakt, andels- eller ejerforeningsvedtægter; få skriftlig tilladelse ved tvivl.
• Indberet altid indtægten til Skattestyrelsen, og vær opmærksom på momsgrænsen på 50.000 kr. for værelsesudlejning.
• Respekter daglofter: 70/100 dage for helårsbolig, 30 dage ved privat udlejning uden platform, 41 uger for værelser/sommerhuse.
• Informer naboer, formulér klare husregler, og opsæt ansvarlige procedurer for check-in/out, affald og støj.

Afvejningen: Airbnb har åbnet døre til alt fra byhuse til trætophytter og spredt turistindtægter ud i nye kvarterer. Men den samme fleksibilitet kræver grundig forberedelse: kendskab til regler, realistiske prisforventninger og solid forsikringsdækning. Får du sat kryds i alle felter, kan platformen stadig være genvejen til både en ekstra indtægt og de unikke oplevelser, der gør rejsen - eller værtskabet - værd at huske.