Hvad er forudbetalt leje? Sådan beskytter du dine penge og undgår faldgruber

Nøglerne rasler, flyttekasserne er pakket, og kontrakten ligger klar til underskrift. Men midt i begejstringen over at skulle flytte ind et nyt sted dukker der pludselig tre ord op, der kan få selv den mest optimistiske lejer til at rynke panden: forudbetalt husleje. Hvad betyder det egentlig, hvorfor skal du betale flere måneders leje på én gang - og hvordan sikrer du dig, at pengene ikke forsvinder som dug for solen?

Forudbetalt leje kan virke som en jungle af paragraffer, loftsgrænser og myter, men bare rolig: I denne guide skærer vi reglerne ud i pap, viser dig de typiske faldgruber og giver konkrete tjeklister, så du går fra konfus til klædt på - uanset om du er førstegangslejer i et kollegieværelse eller erfaren bolighaj på jagt efter den perfekte treværelses.

Kort sagt: Hvis du vil beskytte dine penge, undgå dobbelbetaling og stå stærkt i dialogen med din udlejer, er denne artikel din bedste ven. Læn dig tilbage, top kaffekoppen op - og lad os kaste lys over, hvad forudbetalt leje egentlig er, hvorfor den findes, og hvordan du navigerer sikkert gennem hele boligforløbet.

Hvad er forudbetalt leje? Definition, formål og forskellen på forudbetalt leje vs. depositum

Vigtig disclaimer: Denne artikel giver generel information og er ikke juridisk eller finansiel rådgivning. Regler kan ændre sig, og din konkrete situation kan være anderledes. Søg altid personlig rådgivning hos en boligjurist, Huslejenævnet eller en relevant myndighed, før du træffer beslutninger.

I lejeretten betyder forudbetalt leje, at du som lejer betaler et antal måneders husleje på forhånd. Pengene er øremærket til at dække de sidste måneder af lejemålet - ofte netop den periode, som svarer til dit opsigelsesvarsel.

Hvorfor bruger man forudbetalt leje?

• Sikkerhed for udlejer: Udlejer er garanteret husleje, hvis du flytter, opsiger lejemålet eller undlader at betale til sidst.
• Forudsigelighed for lejer: Du ved, at de sidste én-tre måneders husleje allerede er betalt og derfor ikke belaster økonomien ved fraflytning.

Forudbetalt leje kontra depositum - De afgørende forskelle

Det er en udbredt misforståelse, at man kan “bo for sit depositum”. Det kan man ikke. Huslejen skal betales som aftalt i kontrakten; først ved fraflytning kan eventuel skyldig leje eller skader modregnes i depositummet.

Kontrakt og lovhjemmel

1. Lejeloven sætter rammerne (bl.a. maksimum 3 måneders forudbetalt leje og 3 måneders depositum).
2. Standardlejekontrakten (Typeformular A) på borger.dk har særskilte felter til:
   • Månedlig husleje
   • Forudbetalt leje
   • Depositum
   Brug altid skriftlig kontrakt og forklar gerne i § 11, hvordan den forudbetalte leje modregnes.

Videre læsning:
• Bolius - “Udlejning af værelse” (opdateret 05.12.2024): bolius.dk
• Typeformular A - Standardlejekontrakt: borger.dk

Regler og beløbsgrænser: Hvor meget må kræves – og hvad dækker forudbetalt leje konkret?

Når du står midt i en bolighandel - uanset om det er et værelse eller en hel lejlighed - er det guld værd at kende tallene på fingerspidserne. Her er de centrale lofts­grænser og praktiske regler, sådan som de fremgår af Lejeloven og bruges i hverdagen:

1. Maksimalt depositum: Op til 3 måneders husleje.
2. Maksimal forudbetalt leje: Også op til 3 måneders husleje.
3. Samlet loft: Depositum + forudbetalt leje må tilsammen aldrig overstige 6 måneders husleje.
4. Ingen renter: Hverken depositum eller forudbetalt leje forrentes hos udlejer.
5. Efterregulering ved husleje­forhøjelse: Stiger huslejen, kan udlejer kræve en skriftlig efteropkrævning, så både depositum og forudbetalt leje igen svarer til henholdsvis 3 × den nye månedsleje (hvis det oprindeligt var aftalt).

Hvad dækker forudbetalt leje helt konkret?

Forudbetalt leje er tænkt som betaling for de sidste måneder af lejemålet - tit samme længde som dit opsigelsesvarsel. Har du eksempelvis 3 måneders forudbetalt leje og opsiger korrekt, bliver de tre måneder “spist af” beløbet, så du ikke betaler dobbelt husleje i slutspurten.

Udlejning af værelse i egen bolig

Lejeloven gælder også her. Du kan derfor fortsat højst aftale 3 + 3 måneder (depositum + forudbetalt leje). Vær dog opmærksom på, at opsigelsesvarsler og andre detaljeregler kan afvige for værelser - mere om det i næste afsnit.

Regneeksempler - Sort på hvidt

Eksempel 1: Maksimalt ved indflytning

• Månedlig husleje: 6.000 kr.
• Depositum (3 mdr.): 18.000 kr.
• Forudbetalt leje (3 mdr.): 18.000 kr.
• 1. måneds husleje: 6.000 kr.

Samlet førstegangsbetaling: 18.000 + 18.000 + 6.000 = 42.000 kr.

Eksempel 2: Modregning i praksis

• Lejer har betalt 2 måneders forudbetalt leje.
• Lejemålet opsiges korrekt.
• De sidste 2 måneder dækkes nu af den forudbetalte leje.

Udlejer må ikke både beholde den forudbetalte leje og samtidig opkræve normal husleje for de samme måneder.

Kilde: Bolius, “Udlejning af værelse” (opdateret 05.12.2024) - afsnittet “Hvad må du opkræve i depositum og forudbetalt husleje?” https://www.bolius.dk/udlejning-af-vaerelse-17410

Tjekliste: Sådan beskytter du dine penge før, under og efter lejemålet

Før du skriver under

1. Brug standardformularen
   Download den officielle lejekontrakt (Typeformular A).
   • Udfyld felterne husleje, forudbetalt leje og depositum hver for sig.
   • I § 11 kan I tilføje præciseringer - fx “Forudbetalt leje modregnes i de sidste x måneder af lejeperioden”.
   • Undgå at ændre ufravigelige regler fra Lejeloven (fx krav om stand ved fraflytning).
2. Få skriftlige kvitteringer for ALLE betalinger
   
   • Betal via bankoverførsel - skriv f.eks. “1. md. husleje 5.200 kr.”, “Depositum 15.600 kr. (3 md.)”, “Forudbetalt leje 10.400 kr. (2 md.)” i tekstfeltet.
   • Gem kvittering eller betalings­specifikation som PDF.
3. Tjek hvad du lejer
   Er det et værelse eller en selvstændig bolig (eget køkken/bad/indgang)?
   • Reglerne for opsigelse og istandsættelse kan variere.
   • Er du i tvivl, kontakt Huslejenævnet eller en boligjurist.
4. Dokumentér indflytningen
   Tag fotos/video af alle rum, måler­stande og eventuelle fejl - gem dem i en delt mappe i skyen.

Under lejemålet

1. Gem al korrespondance
   Bekræft mundtlige aftaler på mail eller sms. Opret en mappe til leje­aftalen, husleje­kvitteringer og service­beskeder.
2. Huslejeforhøjelse? Bed om skriftlig beregning
   Udlejer skal fremlægge grundlaget. Hvis lejen stiger, kan depositum/forudbetalt leje efterreguleres op til det aftalte antal måneder (kilde: Bolius).
3. Tjek om lejen er rimelig
   Virker huslejen overpris?
   
   • Skriv til udlejer og bed om regulering.
   • Afviser udlejer, kan du klage til Huslejenævnet - gør det senest 12 mdr. efter indflytning for fuld tilbagebetaling (kilde: Bolius).

Opsigelse og fraflytning

1. Sig op skriftligt - og i rette tid
   Brug e-Boks, anbefalet brev eller e-mail med læse­kvittering.
   • Opsigelsesvarsel fremgår af kontrakten/Lejeloven.
   • Udlejer af værelse i egen bolig kan ofte opsige lejer med 1 md. varsel (kilde: Bolius).
2. Planlæg fraflytningssyn
   
   • Aftal dato skriftligt.
   • Gennemgå boligen sammen, og tag nye fotos/video.
3. Udlejer har 14 dage til mangelskrav (værelser)
   Krav om istandsættelse skal være fremsat senest 14 dage efter, du har afleveret nøglerne (kilde: Bolius).
4. Kræv en skriftlig slut-opgørelse
   
   • Se, hvilke måneder den forudbetalte leje er modregnet i.
   • Gennemgå depositum­regnskabet punkt for punkt.
5. Uenighed? Reagér straks
   Send en høflig, præcis indsigelse med henvisning til kontrakten og Lejeloven. Hjælper det ikke, indbring sagen for Huslejenævnet.

Kilder: Bolius - “Udlejning af værelse” (05.12.2024); Huslejenævnet; borger.dk - Lejekontrakt.

Typiske faldgruber, myter og hurtige svar (FAQ) – så undgår du dyre fejl

• Må udlejer kræve mere end 3 måneders forudbetalt leje?

  Svar: Nej. Loftet er 3 måneders forudbetalt leje og 3 måneders depositum - samlet højst 6 måneders husleje. (Kilde: Bolius)

• Bliver forudbetalt leje forrentet?

  Svar: Nej, hverken forudbetalt leje eller depositum forrentes hos udlejer. (Kilde: Bolius)

• Kan udlejer bruge forudbetalt leje til skader eller istandsættelse?

  Svar: Nej. Forudbetalt leje er øremærket fremtidig husleje. Skader og mangler afregnes over depositummet - ikke den forudbetalte leje.

• Kan jeg som lejer lade være med at betale de sidste måneders husleje og bare henvise til depositum?

  Svar: Nej. Huslejen skal betales som aftalt i lejeperioden. Depositummet afregnes først efter fraflytning, hvor udlejer kan modregne eventuel skyldig leje eller skader.

• Hvad hvis udlejer både vil beholde forudbetalt leje og samtidig opkræve husleje for de samme måneder?

  Svar: Det må udlejer ikke. Den forudbetalte leje skal modregnes i de pågældende måneder. Kræv en skriftlig opgørelse - og klag til Huslejenævnet, hvis uenigheden fortsætter.

• Huslejen virker urimelig høj - hvad gør jeg?

  Svar: Bed skriftligt om regulering. Afviser udlejer, kan du indbringe sagen for Huslejenævnet. Klages der senest 12 måneder efter indflytning, kan du få hele den for meget betalte leje tilbagebetalt. Nævnet kan også tilsidesætte opsigelser, der alene har til formål at opnå urimelig høj leje. (Kilde: Bolius)

• Hvilke særlige forhold gælder for værelser?

  Svar: Udlejer af værelser i egen bolig kan oftest opsige lejeren med 1 måneds varsel uden begrundelse. Det betyder, at din forudbetalte leje normalt dækker hele opsigelsesperioden. Vær opmærksom på grænsen mellem “værelse” og “selvstændig bolig” (eget køkken/bad/indgang) - gråzonen kan påvirke dine rettigheder. Søg rådgivning, hvis du er i tvivl. (Kilde: Bolius)

• Hvordan ser en korrekt lejekontrakt ud?

  Svar: Brug standardlejekontrakten (Typeformular A). Udfyld felterne for husleje, forudbetalt leje og depositum hver for sig, og brug § 11 til eventuelle særlige vilkår - men respekter de ufravigelige regler i Lejeloven.

Oplysningerne er gennemgået pr. 19.02.2026. Regler kan ændre sig - tjek altid de nyeste vejledninger hos offentlige kilder og indhent personlig rådgivning, hvis du er i tvivl.

Centrale kilder:
- Bolius: “Udlejning af værelse” (opdateret 05.12.2024)
- Huslejenævnet
- Standardlejekontrakt (borger.dk)